Sunday, September 29, 2013

ACHETER, FAIRE CONSTRUIRE OU ... LOUER ?

Acheter, faire construire ou louer ?

Une question qui revient souvent dans nos discussions entre expats, entre résidents de longue date sur l’archipel. Quelle est la meilleure solution, est-il préférable de louer ou d’acheter, voire de faire construire ?


Comme il vous a été possible de le lire dans nombreux de mes posts (billets), je préconise, je conseille vivement,  dans un premier temps de louer. Je suis net, clair et précis, pour les nouveaux arrivants, même si vous avez  passé de nombreuses semaines sur le pays en tant que touristes, vous louez.

Ceci pour plusieurs raisons que je développe dans d’autres posts.

Je rappellerai, parmi les principaux critères :
Il est très facile de trouver des locations correctes, à des prix très abordables, ceci sur l’ensemble du territoire.

Une des plus grossières erreurs consiste à faire construire dès le pied posé sur terre, dans ce que je nomme pudiquement la  ‘’La famille de ma femme’’. Un bout de terrain acheté à la famille de ‘’l’Asawa’’ et notre fraichement débarqué se trouve coincé au milieu de la grande famille philippine.

Si cela peut parfois très bien se passer, la plupart du temps c’est une catastrophe.

Comment être certain, nouvel arrivé, alors vous avez choisi de vivre dans le premier endroit que vous avez visité, que ce lieu va vous convenir ? Visitez d’abord, faites connaissance avec le pays et décidez en fonction de vos critères, en fonction de vos aspirations et de vos besoins.


Grande ville, bourgade de province ou campagne, en bord de mer ou dans les collines, voire dans les montagnes pour ceux qui souhaiteraient un peu de fraicheur, Luzon, Mindanao ou les îles centrales des Visayas, peut-être que Palawan …

Vous avez des enfants, il vous faut des écoles ou universités accessibles ; vous êtes de santé fragile, il vous faut des centres de soins pas trop éloignés ; vous souhaitez continuer à avoir vos habitudes culinaires, vous nourrir avec des produits qui sont pour la plupart importés, ne vous éloignez pas trop d’un SM ou similaire ; vous souhaitez voyager souvent à l’étranger, il ne faudra pas trop vous éloigner (relatif) d’un aéroport international ; vous souhaitez être et rester en contact avec une petite communauté d’expats, elles ne sont pas très nombreuses et se déplacer sur et entre les îles peut s’avérer problématique ; vous souhaiter poursuivre une activité, sur le net par exemple, il vous faudra une bonne liaison internet …

Donc, comme vous pouvez le constater, en fonction de vos aspirations et de vos besoins, il y a un certain nombre de critères qu’il vous faudra prendre en compte avant que de vous installer définitivement à en endroit précis, en décidant d’acheter ou de faire construire.

Il vous faudra également prendre en compte, si vous le souhaitez, les zones à risques.
Volcans, failles et plaques tectoniques, passages des typhons, zones inondables, glissements de terrains … pour cela renseignez-vous.



Acheter ou faire construire contre louer.
Je dirais, sans grande chance de me tromper, qu’il est et de loin, dans quasiment tous les cas, préférable de louer.

Tout d’abord, une question de timing.

Je prends pour exemple le couple qui a un ou plusieurs enfants qui sont scolarisés et qui, pour quelques années encore, ont besoin de se trouver à proximité de leurs établissements scolaires. Allez-vous faire construire et vous installer définitivement dans un endroit que vous avez choisi uniquement de par sa proximité des établissements scolaires ?

N’allez-vous pas le regretter une fois que les enfants auront quitté le nid ?

Il vous reste quelques années avant de pouvoir prétendre à votre pension de retraite.
Allez-vous faire construire maintenant une maison qui ne sera pas le reflet de vos aspirations en tant qu’habitation, ou allez-vous attendre quelques années de plus afin de recevoir votre pension et de faire construire votre home sweet home, la maison de vos rêves ?

Passons au sujet principal, l’argument économique développé par la grande majorité des ‘’Pinays’’ qui sont mariées ou engagées avec des ‘’Kanos’’, des étrangers.


« Tu ne vas tout de même pas payer un loyer à un propriétaire, alors que tu as largement les moyens d’acheter ou de faire construire la maison de tes rêves, les coûts de construction sont véritablement très abordables ici ». « Cela va te coûter beaucoup moins cher, tu vas faire de sérieuses économies ! » Effectivement, faire construire aux Philippines revient entre quatre à huit fois moins cher que dans un pays développé.  


Néanmoins, faisons un petit calcul :

Je prends un exemple concret avec des chiffres qui correspondent à la réalité, ici à Ternate, mais la différence sera  minime dans une autre province.

Une maison qui est proposée à la vente 10 millions de pesos et dont le loyer mensuel est de 19.000 pesos. Ce qui au taux de change actuel nous donne € 178.500 à la vente et € 336 en location.

Si j’utilise mes 178.500 euros pour acheter ou faire construire, j’économise chaque mois 336 euros de location. Très bien. Maintenant si je place mes 178.500 euros avec un intérêt annuel d’un tout petit 3 %, je vais générer 5355 euros annuellement. Ceci en intérêt simple, je ne parle même pas en intérêts composés. Pour mon loyer je vais débourser 336 x 12 = € 4032 et je conserve 1.323 euros dans ma poche.


De plus je n’ai ni à payer les taxes, ni à payer l’entretien de l’habitation et pas d’assurance. Compte tenu du climat local l’entretien d’une propriété revient annuellement au moins à 5 % de la valeur de la maison.

Donc, économiquement parlant il est plus intéressant de louer que d’acheter ou faire construire.

Mais il y a bien évidemment d’autres considérations à prendre en compte.
Si vous louez, vous n’êtes pas vraiment chez vous et ne pouvez effectuer les modifications que vous souhaiteriez.

Votre Land Lord, le propriétaire, peut décider pour une raison ou pour une autre de ne pas renouveler le bail. Il souhaite installer ses enfants qui reviennent de l’étranger, il songe à sérieusement augmenter le montant du loyer, il veut vendre, etc.

Une autre considération à prendre en compte, en tant qu’étranger vous ne pouvez devenir propriétaire d’une parcelle du territoire, le terrain sera donc sous le nom de votre épouse ou de votre compagne. 


Cela peut poser problème dans un futur plus ou moins lointain.

Il existe de nos jours des possibilités afin de se protéger de cette contrainte et le malchanceux ne perdra dans ce cas que 50 % de son investissement.

Si vous connaissez un tant soit peu le secteur immobilier, vous savez qu’un investisseur s’attend à un retour d’un minimum de 1% par mois sur son investissement (en louant le bien). Ce n’est pas le cas aux Philippines où il vous faudra tabler sur 25 ans pour amortir votre investissement. Les loyers sont très bas au pays des 7.107 îles.

Je sais, certains vont me dire que s’ils achètent ou font construire, au fil des années la valeur du bien va s’apprécier. En fait ceci n’est pas spécialement vrai !

De plus, si vous avez construit dans un endroit un peu isolé, une grande maison en respectant les normes qui sont les nôtres, les chances que le bien s’apprécie est faible, celui qu’il se dévalue est grand. Combien trouvons-nous sur l’archipel de ces magnifiques demeures qui sont à vendre pour une bouchée de pain, tout du moins pour une valeur nettement inférieure à leur prix de revient ?



Vous êtes arrivé avec votre épouse, vous avez fait construire en connaissance de cause et, pour une raison ou pour une autre, il vous faut repartir d’où vous venez ou alors vous souhaitez changer d’endroit. Vous voulez vendre et vendre rapidement. Il est extrêmement difficile de revendre une propriété construite par un ‘’Kano’’, un étranger, tout du moins à un prix à un prix correct. Il y a pléthore de demeures de qualité construite par des Kanos à vendre sur l’archipel et qui ne trouvent pas preneur. Sauf à diviser par trois ou quatre la valeur réelle estimée du bien.

Vous avez de très sérieux problèmes avec vos voisins, ce qui est très fréquent sur l’archipel. Si vous êtes propriétaire de votre habitation, il vous sera difficile d’en bouger. Que va-t-il se passer si un de vos voisins décide d’installer une usine dont l’activité est bruyante et/ou polluante, ou si l’un d’entre eux décide d’installer une porcherie à proximité ? Si vous n’êtes que locataire, vous aurez toujours la possibilité de changer d’endroit, propriétaire cela vous sera nettement plus difficile !

Un dernier point qui est à considérer, la difficulté à faire son trou, à être connu et reconnu dans un endroit. Lorsque nous sommes arrivés à Ternate, au tout début de l’année 2000, j’étais un foreigner et mon épouse Hanna était une ‘’stranger’’, car originaire de Davao, une ville qui se situe à près de 1000 kilomètres de Ternate. Difficile de s’intégrer, difficile d’être accepté, mais au fil des ans nous sommes devenus partie intégrante du paysage, tout le monde ou presque nous connait, nous avons nos marques et nos repères.


Recommencer la même expérience ?
Je ne le souhaite pas et c’est pour cela que nous avons décidé, d’un commun accord, que
 nous resterions dans le secteur, sans trop nous en éloigner.

Pourtant mon épouse a hérité de terres sur Samal Island, une île magnifique située en face de Davao City, mais ce sera pour les vacances, quelques semaines par an, pas plus. Elle n’y connait plus grand monde et moi je serai à nouveau un ‘’foreigner’’, un ‘’Kano’’.


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