ACHETER, FAIRE CONSTRUIRE OU ... LOUER ?

Acheter, faire construire ou louer ?

Une question qui revient souvent dans nos discussions entre expats, entre résidents de longue date sur l’archipel. Quelle est la meilleure solution, est-il préférable de louer ou d’acheter, voire de faire construire ?

Comme il vous a été possible de le lire dans nombreux de mes posts (billets), je préconise, je conseille vivement,  dans un premier temps de louer. Je suis net, clair et précis, pour les nouveaux arrivants, même si vous avez  passé de nombreuses semaines sur le pays en tant que touristes, vous louez.

Ceci pour plusieurs raisons que je développe dans d’autres posts.

Je rappellerai, parmi les principaux critères :
Il est très facile de trouver des locations correctes, à des prix très abordables, ceci sur l’ensemble du territoire.

Une des plus grossières erreurs consiste à faire construire dès le pied posé sur terre, dans ce que je nomme pudiquement la  ‘’La famille de ma femme’’. Un bout de terrain acheté à la famille de ‘’l’Asawa’’ et notre fraichement débarqué se trouve coincé au milieu de la grande famille philippine.

Si cela peut parfois très bien se passer, la plupart du temps c’est une catastrophe.

Comment être certain, nouvel arrivé, alors vous avez choisi de vivre dans le premier endroit que vous avez visité, que ce lieu va vous convenir ? Visitez d’abord, faites connaissance avec le pays et décidez en fonction de vos critères, en fonction de vos aspirations et de vos besoins.

Grande ville, bourgade de province ou campagne, en bord de mer ou dans les collines, voire dans les montagnes pour ceux qui souhaiteraient un peu de fraicheur, Luzon, Mindanao ou les îles centrales des Visayas, peut-être que Palawan …

Vous avez des enfants, il vous faut des écoles ou universités accessibles ; vous êtes de santé fragile, il vous faut des centres de soins pas trop éloignés ; vous souhaitez continuer à avoir vos habitudes culinaires, vous nourrir avec des produits qui sont pour la plupart importés, ne vous éloignez pas trop d’un SM ou similaire ; vous souhaitez voyager souvent à l’étranger, il ne faudra pas trop vous éloigner (relatif) d’un aéroport international ; vous souhaitez être et rester en contact avec une petite communauté d’expats, elles ne sont pas très nombreuses et se déplacer sur et entre les îles peut s’avérer problématique ; vous souhaiter poursuivre une activité, sur le net par exemple, il vous faudra une bonne liaison internet …

Donc, comme vous pouvez le constater, en fonction de vos aspirations et de vos besoins, il y a un certain nombre de critères qu’il vous faudra prendre en compte avant que de vous installer définitivement à en endroit précis, en décidant d’acheter ou de faire construire.

Il vous faudra également prendre en compte, si vous le souhaitez, les zones à risques.
Volcans, failles et plaques tectoniques, passages des typhons, zones inondables, glissements de terrains … pour cela renseignez-vous.

Acheter ou faire construire contre louer.

Je dirais, sans grande chance de me tromper, qu’il est et de loin, dans quasiment tous les cas, préférable de louer.

Tout d’abord, une question de timing.

Je prends pour exemple le couple qui a un ou plusieurs enfants qui sont scolarisés et qui, pour quelques années encore, ont besoin de se trouver à proximité de leurs établissements scolaires. Allez-vous faire construire et vous installer définitivement dans un endroit que vous avez choisi uniquement de par sa proximité des établissements scolaires ?

N’allez-vous pas le regretter une fois que les enfants auront quitté le nid ?

Il vous reste quelques années avant de pouvoir prétendre à votre pension de retraite.
Allez-vous faire construire maintenant une maison qui ne sera pas le reflet de vos aspirations en tant qu’habitation, ou allez-vous attendre quelques années de plus afin de recevoir votre pension et de faire construire votre home sweet home, la maison de vos rêves ?

Passons au sujet principal, l’argument économique développé par la grande majorité des ‘’Pinays’’ qui sont mariées ou engagées avec des ‘’Kanos’’, des étrangers.

« Tu ne vas tout de même pas payer un loyer à un propriétaire, alors que tu as largement les moyens d’acheter ou de faire construire la maison de tes rêves, les coûts de construction sont véritablement très abordables ici ». « Cela va te coûter beaucoup moins cher, tu vas faire de sérieuses économies ! » Effectivement, faire construire aux Philippines revient entre quatre à huit fois moins cher que dans un pays développé.  

Néanmoins, faisons un petit calcul :

Je prends un exemple concret avec des chiffres qui correspondent à la réalité, ici à Ternate, mais la différence sera  minime dans une autre province.

Une maison qui est proposée à la vente 10 millions de pesos et dont le loyer mensuel est de 19.000 pesos. Ce qui au taux de change actuel nous donne € 178.500 à la vente et € 336 en location.

Si j’utilise mes 178.500 euros pour acheter ou faire construire, j’économise chaque mois 336 euros de location. Très bien. Maintenant si je place mes 178.500 euros avec un intérêt annuel d’un tout petit 3 %, je vais générer 5355 euros annuellement. Ceci en intérêt simple, je ne parle même pas en intérêts composés. Pour mon loyer je vais débourser 336 x 12 = € 4032 et je conserve 1.323 euros dans ma poche.

De plus je n’ai ni à payer les taxes, ni à payer l’entretien de l’habitation et pas d’assurance. Compte tenu du climat local l’entretien d’une propriété revient annuellement au moins à 5 % de la valeur de la maison.

Donc, économiquement parlant il est plus intéressant de louer que d’acheter ou faire construire.

Mais il y a bien évidemment d’autres considérations à prendre en compte.
Si vous louez, vous n’êtes pas vraiment chez vous et ne pouvez effectuer les modifications que vous souhaiteriez.

Votre Land Lord, le propriétaire, peut décider pour une raison ou pour une autre de ne pas renouveler le bail. Il souhaite installer ses enfants qui reviennent de l’étranger, il songe à sérieusement augmenter le montant du loyer, il veut vendre, etc.

Une autre considération à prendre en compte, en tant qu’étranger vous ne pouvez devenir propriétaire d’une parcelle du territoire, le terrain sera donc sous le nom de votre épouse ou de votre compagne. 

Cela peut poser problème dans un futur plus ou moins lointain.

Il existe de nos jours des possibilités afin de se protéger de cette contrainte et le malchanceux ne perdra dans ce cas que 50 % de son investissement.

Si vous connaissez un tant soit peu le secteur immobilier, vous savez qu’un investisseur s’attend à un retour d’un minimum de 1% par mois sur son investissement (en louant le bien). Ce n’est pas le cas aux Philippines où il vous faudra tabler sur 25 ans pour amortir votre investissement. Les loyers sont très bas au pays des 7.107 îles.

Je sais, certains vont me dire que s’ils achètent ou font construire, au fil des années la valeur du bien va s’apprécier. En fait ceci n’est pas spécialement vrai !

De plus, si vous avez construit dans un endroit un peu isolé, une grande maison en respectant les normes qui sont les nôtres, les chances que le bien s’apprécie est faible, celui qu’il se dévalue est grand. Combien trouvons-nous sur l’archipel de ces magnifiques demeures qui sont à vendre pour une bouchée de pain, tout du moins pour une valeur nettement inférieure à leur prix de revient ?

Vous êtes arrivé avec votre épouse, vous avez fait construire en connaissance de cause et, pour une raison ou pour une autre, il vous faut repartir d’où vous venez ou alors vous souhaitez changer d’endroit. Vous voulez vendre et vendre rapidement. Il est extrêmement difficile de revendre une propriété construite par un ‘’Kano’’, un étranger, tout du moins à un prix à un prix correct. Il y a pléthore de demeures de qualité construite par des Kanos à vendre sur l’archipel et qui ne trouvent pas preneur. Sauf à diviser par trois ou quatre la valeur réelle estimée du bien.

Vous avez de très sérieux problèmes avec vos voisins, ce qui est très fréquent sur l’archipel. Si vous êtes propriétaire de votre habitation, il vous sera difficile d’en bouger. Que va-t-il se passer si un de vos voisins décide d’installer une usine dont l’activité est bruyante et/ou polluante, ou si l’un d’entre eux décide d’installer une porcherie à proximité ? Si vous n’êtes que locataire, vous aurez toujours la possibilité de changer d’endroit, propriétaire cela vous sera nettement plus difficile !

Un dernier point qui est à considérer, la difficulté à faire son trou, à être connu et reconnu dans un endroit. Lorsque nous sommes arrivés à Ternate, au tout début de l’année 2000, j’étais un foreigner et mon épouse Hanna était une ‘’stranger’’, car originaire de Davao, une ville qui se situe à près de 1000 kilomètres de Ternate. Difficile de s’intégrer, difficile d’être accepté, mais au fil des ans nous sommes devenus partie intégrante du paysage, tout le monde ou presque nous connait, nous avons nos marques et nos repères.

Recommencer la même expérience ?
Je ne le souhaite pas et c’est pour cela que nous avons décidé, d’un commun accord, que

 nous resterions dans le secteur, sans trop nous en éloigner.

Pourtant mon épouse a hérité de terres sur Samal Island, une île magnifique située en face de Davao City, mais ce sera pour les vacances, quelques semaines par an, pas plus. Elle n’y connait plus grand monde et moi je serai à nouveau un ‘’foreigner’’, un ‘’Kano’’.

Expériences, avis, critiques et commentaires, comme d’habitude sont les bienvenus.

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                Prétend être ?

Enquêtes et Investigations
                   Aux Philippines

  

MAISONS ... AUX PHILIPPINES !

Louer, acheter, construire une maison aux Philippines.

Vous songez à venir vous installer aux Philippines et vous vous demandez quels sont les styles de maisons qu’il est possible de louer, d’acheter ou de faire construire.

Les maisons anciennes en pierre de taille, celles qui datent de la colonisation espagnole et qui ont résisté aux typhons, tremblements de terre et autres calamités, se comptent sur les doigts des deux mains, donc il est préférable d’oublier.

Les ‘’buhay kobo’’, ces demeures locales faites de bambou, ne résistent que quelques années avant d’être remplacées par de nouvelles. Si vous souhaitez jouer les tarzans, une scie, un marteau, quelques clous et de la ficelle, les lianes deviennent difficiles à trouver sur les marchés locaux, vont vous permettre de construire votre jungle bambou kobo, votre  ‘‘home sweet home’’ que vous allez partager avec votre Jane ou Chita pour les plus téméraires.

Les petites maisons de ville peuvent être utilisées pour une location temporaire, le temps de vous installer, de vous habituer, avant que de prendre la décision de louer plus grand et plus confortable, éventuellement et si vous en avez la possibilité, d’acheter ou de faire construire.

La maison de ville typique, sur un seul niveau, est généralement composée de deux chambres, un salon, une salle à manger, une cuisine et une salle d’eau avec les toilettes.
Parfois une dirty kitchen et un abri pour le ou les véhicules sont associés à un jardin la plupart du temps minuscule.

Les murs sont faits de parpaings enduits de ciment peint à l’extérieur et à l’intérieur. Le sol est dans la majorité des cas carrelé. Pour les plus anciennes les fenêtres sont des jalousies qui ne sont  pas vraiment étanches et insonorisées ; la charpente est en bois et la couverture en tôles ondulées peintes.

Pas vraiment l’idéal en termes d’isolation thermique, cela aurait plutôt tendance à bien absorber la chaleur pendant la journée … afin de mieux vous la restituer durant la nuit.
Pas l’idéal pour bien dormir, c’est plutôt du genre sauna.

Pour les constructions les plus récentes ou si vous souhaitez faire construire.

Il faut commencer par creuser les emplacements pour les poteaux de soutènement et les tranchées pour les murs (les fondations). Entre un mètre et un mètre cinquante pour les murs et un mètre cinquante à un mètre quatre-vingt pour les piliers. Le fond des tranchées et les emplacements des piliers vont recevoir une dalle de ciment renforcée par des barres de fer en croisillon. Les piliers, également renforcés de ferraille, vont être montés les premiers : 30/30 ou 40/40 (en centimètres) pour les piliers d’angles, 20/20 pour les intermédiaires ; espacement entre les piliers de deux à deux mètres cinquante.

Verticalement, tous les cinquante centimètres une barre de fer est insérée dans les parpaings creux, horizontalement tous les mètres. Le diamètre des barres de fer (round bars) va dépendre de la taille de la construction et du nombre d’étages, Ne pas oublier de passer également les gaines pour l’électricité.

Les barres de fer servent de système antisismique, en cas de forts tremblements de terre, les murs vont plier, mais pas s’écrouler.

Une fois vos piliers en place, vos murs montés, vous allez damer le sol et couler une dalle de bêton, toujours renforcée par de la ferraille, après avoir éventuellement passé vos gaines pour les eaux.
Alimentation, évacuation eaux usées et fosse septique que l’on nomme ici ‘’poso negro’’.

L’on trouve maintenant des fenêtres doubles vitrages, fumées ou non, avec des encadrements en aluminium et un grillage anti moustiques. Les toitures traditionnelles sont désormais faites de charpentes métalliques et la couverture de tôles peintes est traitée anticorrosion. Il est également possible de prévoir un toit plat avec terrasse, mais attention à l’écoulement de l’eau, problème des typhons et des fortes pluies apportées par la mousson.

Il n’y a pas de style à respecter, les normes sont connues et reconnues par le seul responsable de la construction et les permis de construire n’existent généralement que dans les grandes villes.

La surveillance du chantier est impérative à tous les stades de la construction.
Contrôle du nombre de barres de fer utilisées, du pourcentage de ciment dans le béton (autrement vous risquez de vous retrouver avec un château … de sable), de la qualité des parpaings, etc.

Je ne sais pas comment cela pourrait se passer pour des Français qui souhaiteraient s’installer ici, ils ne sont pas assez nombreux, mais je peux vous dire ce qu’en pensent les Américains : ils veulent vivre dans des maisons de style américain.

Maisons en partie faite de bois, totalement climatisées, avec de la moquette au sol, etc.

Même si je les comprends, c’est quelque chose qui m’apparaît idiot.

Je vous pose la question : souhaitez-vous vivre dans une maison agréable ou souhaitez-vous une maison à l’américaine, voire le même style de maison que vous aviez en France ? Il y a des choses qui ne sont pas faisables ici, des choses qui parfois même peuvent être indésirables.

L’air climatisé centralisé, la climatisation dans toutes les pièces.

A mon avis la meilleure façon d’être constamment enrhumé.

Le style philippin est plutôt au climatiseur individuel que l’on place de préférence dans la chambre.
On le met  en route un peu avant d’aller se coucher, il va se couper automatiquement au milieu de la nuit et un ventilateur va prendre, toujours automatiquement, son relais.

Pendant la journée, si la maison a été bien conçue, un ventilateur est généralement suffisant.
De plus les bords de mer sont souvent bien ventilés, les îles ne sont-elles pas baignées par les alizés ?

L’air climatisé centralisé demande une isolation de très bonne qualité, une isolation renforcée.

Si vous louez, ou si vous achetez une maison ancienne, ce ne sera pas le cas et vous allez dépenser une fortune en électricité, l’électricité est très chère ici.

Faire construire avec une bonne isolation ?
Je ne suis pas certain que les matériaux soient disponibles, les gens qualifiés et que le climat s’y prête vraiment. Oui les grands buildings de Manille sont entièrement climatisés, mais à quel prix ? 

Certains veulent de la moquette partout.

Premièrement le pays est extrêmement poussiéreux, vous allez avoir de sérieux problèmes de maintenance avec votre moquette et allez vivre constamment dans la poussière.

D’autre part je n’ai pas vu de moquette dans les magasins locaux de décoration et de bricolage, je ne suis pas sûre que cela existe.

Deuxièmement cela risque d’augmenter la température des pièces ; ici pas besoin de moquette pour garder vos petits pieds au chaud, marcher pieds nus sur du carrelage ne pose aucun problème.

Que trouve-t-on aux Philippines sur les sols ?
Du parquet, du carrelage et souvent du ciment recouvert de linoléum.

Rien ne vous empêche, uniquement dans le but de faire plaisir à votre femme de ménage, d’installer quelques tapis ici et là, je suis certain qu’elle va apprécier.

L’eau chaude.

Dans la majorité des maisons en France (et en occident) l’eau chaude provient de la chaudière du chauffage centrale ou est produite par un ballon électrique.

Aux Philippines, compte tenu des températures locales, nous n’utilisons l’eau chaude que pour prendre une douche ou un bain. Et encore pas tout au long de l’année, durant les trois mois de l’été philippin, nul besoin d’eau chaude, l’eau est souvent trop chaude, les canalisations n’étant que peu enterrées.

De ce fait nous utilisons un petit chauffe eau électrique directement branché sur le tuyau d’arrivée d’eau froide. Nous ne chauffons pas d’eau pour rien, uniquement celle que nous utilisons pour le bain ou la douche.

Pour ceux qui souhaiteraient une maison en bois, c’est une bonne initiative … si vous souhaitez nourrir les thermites.
J’ai vu des pièces de bois traitées être dévorées dans les semaines qui ont suivi leurs poses.
La thermite philippine est redoutable. 

Une différence qui peut choquer !

Je vous ai déjà parlé des ‘’Gated Compounds ‘’, ces sortes de petits villages entourés de hauts murs et gardés par des gardes de sécurité en armes.

Pour les maisons individuelles, c’est souvent la même chose.

Un haut mur, entre deux mètres et deux mètres cinquante, entoure la plupart des propriétés.
Ce n’est pas que le pays soit dangereux, mais cela vous empêche d’être vu et d’être sans arrêt sollicité par des ‘’mendiants plus ou moins professionnels’’, des vendeurs de toutes sortes et surtout par certains qui auraient tendance à venir ‘’emprunter’’ des bricoles, bricoles qui auraient le malheur de trainer seules dans votre jardin.

De plus, si vous possédez des animaux, des chiens par exemple, cela leur évitera d’aller traîner et de ramasser quelques maladies dans le coin.

Un bon plan pour acheter est de reprendre une maison construite par un étranger ; elle sera en général plus conforme à ce que vous souhaitez qu’une maison construite par un philippin.

De plus les étrangers qui vendent sont obligés de baisser considérablement les prix afin de vendre vite, ce qui est très souvent un impératif pour eux.

Majoritairement bien situées, souvent en bord de mer, construites sur de grands terrains et bien entretenues … il y a des affaires à réaliser, car certaines de ces maisons sont souvent bradées à moins de 50 % de leur valeur.

Il y a d’autres petites différences entre une maison agréable aux Philippines, une maison de style américain et un petit pavillon de banlieue, j’y reviendrai peut-être un jour.

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À toutes et à tous je souhaite une excellente journée.

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