Sunday, July 9, 2017

CRÉDITS IMMOBILIERS ... AUX PHILIPPINES !

Je discutais très récemment de business avec un ami français de passage à Manille et, lors de notre entretien, il m’a posé la question suivante : « Est-il possible, pour un étranger, d’emprunter à une banque locale pour l’achat d’un bien immobilier et si oui, à quelles conditions ? »

Connaissant un tout petit peu le sujet, je lui ai répondu ainsi :''Oui, c’est possible, mais à certaines conditions ; la première de ces conditions étant d’être marié avec un ressortissant philippin, ceci dans la mesure où un étranger ne peut être propriétaire de terrain aux Philippines ; deuxième point à considérer, il ne faut pas que tu t’attendes à pouvoir obtenir un crédit couvrant plus de cinquante pour cent de la valeur du bien que tu souhaites acheter ; troisièmement les crédits sont accordés sur des périodes qui ne dépassent jamais dix ans".


Attention que le montant maximum du crédit, soit cinquante pour cent de la valeur du bien, est calculé sur la valeur estimée par la banque et non pas sur le prix de vente, le prix demandé par le vendeur. Il y a parfois de sérieuses différences !  

En fin de ce billet les taux d’intérêts pratiqués ainsi que les banques locales et internationales qui accordent des prêts immobiliers.

Un billet que j’écrivais à ce sujet il y a de cela quatre ans.

Je reviens dessus afin de bien montrer le danger qu’il pourrait y avoir à acheter, avec un crédit, un bien immobilier qui serait mis sous le nom de la ‘’Fiancée philippine’’.

Cela va faire seize ans (vingt de nos jours) que je vis en permanence aux Philippines, plus trois années passées en intérim et il y a un sujet que je n’ai encore jamais abordé ou même effleuré : les prêts bancaires locaux, la possibilité pour un étranger d’emprunter de l’argent aux banques.


Il faut dire que c’est quelque chose dont j’ai rarement entendu parler, je pensais même pendant un temps que cela était impossible.

Je sais qu’il existe des prêts bancaires, il suffit de regarder les publicités qui sont affichées dans les plus grandes banques du pays. Un crédit pour acheter votre voiture, un crédit pour l’achat de votre résidence principale, ainsi que la liste des maisons saisies par la banque pour défaut de paiement et qui sont maintenant à vendre. Ces listes sont souvent très longues, impressionnantes !

Il y a quelques semaines je reçois un mail d’un compatriote qui me demande s’il pourra obtenir un prêt d’une banque locale afin d’acheter une petite maison pour son amie philippine qui est enceinte ?


Sans entrer dans les détails, extraits du mail reçu.

Bonjour Domy, ma fiancée Filipina est enceinte de moi et je souhaiterai lui acheter une maison dans la ville de B. Je vais continuer à travailler dans la région parisienne, tout du moins jusqu’à ce que je trouve une possibilité de gagner ma vie aux Philippines. Je ne suis pas riche et souhaiterai une maison relativement petite, avec trois ou quatre chambres, située dans un endroit sûr et propre de la ville de B. et à proximité de toutes les facilités. Je voudrais que le crédit soit sous son nom, avec ma garantie bien évidemment.

Pouvez-vous m’aider et me faire savoir s’il est plus intéressant d’acheter une maison déjà construite ou de faire construire ?
Merci d’avance pour votre aide, etc.

Ma première réaction, trouver une réponse à ces questions ne va pas être facile.

Comme expliqué précédemment, les prêts des banques locales me semblaient plus réservés aux Philippins et difficiles d’accès.

Mais comme je suis loin, très loin même, d’être un expert en immobilier aux pays des 7.107 îles, je me suis adressé à une relation, un ami anglais qui travaille avec son épouse dans ce secteur d’activité, secteur que nous nommons ici ‘’Real Estate’’.


La réponse de cet ami m’a quelque peu surpris !

Un prêt pour l’achat d’une maison peut être obtenu auprès des banques locales.
Extraits de sa réponse
Obtenir un prêt bancaire aux Philippines est très difficile, mais possible.

La première de vos qualités en tant qu’emprunteur devra être la patience.
Votre prêt, pour être approuvé … cinq jours dans le meilleur des cas, souvent beaucoup plus long. Pour que l’argent soit disponible il faut compter un bon mois, du fait de la paperasse.

La procédure :
Vous remettez tous les documents qui vous ont été demandés et la banque va faire une estimation du bien que vous souhaiteriez acheter. Ceci pour un montant variant entre 3.000 et 5000 pesos (frais d’expertise).

Le montant du prêt pourra être d’un montant variant entre 60 / 70 % du montant de l’estimation. En fait, comptez 50 % au maximum, pas plus. J’insiste sur estimation ; l’estimation du bien pouvant être, parfois, quelque peu différente du prix demandé par le vendeur.

Donc attendez-vous à payer 50 %, cash, du bien que vous envisageriez d’acheter !
Les banques locales sont très conservatrices.

Une fois votre prêt approuvé la banque va vous délivrer une garantie bancaire en faveur du propriétaire du bien. 

Vous payez le propriétaire (par exemple 50 %) et lui remettez le document de garantie de la banque (50 %), donc vous avez payé les 100 % de la transaction.

Le vendeur va en échange signer le ‘’Deed of Absolute Sale’’ et donnera le titre de propriété originale à votre avocat ou à votre agent. Une fois le transfert de titre effectué, ce qui prend généralement un mois de plus, vous allez (ou votre représentant va) remettre le nouveau titre de propriété à la banque et la banque va effectuer le transfert (argent) de sa garantie sur le compte de l’ancien propriétaire.

Comme vous pouvez vous en rendre compte, c’est relativement compliqué et surtout … long.

Vous aurez besoin des documents suivants :


- Deux pièces d’identité valides,
- Certificat de mariage (si vous n’êtes pas marié avec une Pinay, j’ai bien peur que cela ne soit pas possible),
- Etat de votre ou de vos comptes bancaires pour les 3 / 6 derniers mois,
- Justificatifs du paiement de vos impôts pour les 3 dernières années,
- Certificat de votre employeur, nombre d’années de présence,
- Certificat d’enregistrement de votre ou vos sociétés, pour les travailleurs indépendants,
- Feuilles de paie pour les derniers 3 / 6 mois.

Bon, maintenant que nous avons ces informations, nous avons une idée plus précise de ce que demande une banque locale pour accorder un crédit pour l’achat d’une propriété aux Philippines.

A mon avis, il y a d’autres aspects dont les explications de mon ami ne tiennent pas compte.
Que ce passe-t-il si vos revenus sont originaires de l’étranger, problème du fait de la difficulté à vérifier ?
Un étranger sera-t-il qualifié pour un prêt, si son épouse est philippine, mais si elle a perdu sa nationalité ?
Quels sont les taux d’intérêts pratiqués ?
Durée du prêt ?

Je me suis laissé dire que les taux tournaient autour des 10 / 12 % et que les durées inférieures à cinq ans étaient privilégiées.

Si quelqu’un a fait une telle opération, merci d’avance de me faire connaître les conditions appliquées.

J’ai quelques informations complémentaires.
Si votre banque refuse de vous prêter, il est souvent possible de passer par le promoteur ou son agent pour obtenir un prêt, dans le cas bien évidemment ou vous achetez un bien neuf dans une de ces nombreuses subdivisions qui fleurissent un peu partout dans le pays.


Ils sont en général beaucoup plus souples … le seul petit problème, les taux d’intérêts varient entre 14 / 18 % et plus … Ouch ! Traduction locale de : cela fait mal.

J’en reviens au cas de mon compatriote, celui qui a mis sa Pinay enceinte et qui souhaite lui acheter une maison, mais sans en avoir l’argent. Cela part d’un excellent sentiment que de vouloir mettre la future mère de son enfant à l’abri du souci d’avoir à se loger. 

Mais dans son cas, étranger travaillant en France, non marié avec un ressortissant philippin, obtenir un prêt local pour compléter le financement de l’achat d’une maison, me semble irréaliste.

De plus quand on connait les problèmes qui peuvent survenir, pas toujours je suis entièrement d’accord avec vous, dans ce genre d’affaire, je lui conseillerais de louer une habitation de quatre, voir cinq pièces, plutôt que d’essayer à tout prix d’acheter. 

De plus, si c’est-elle qui lui a conseillé cette démarche … méfiance.

La location mensuelle va lui permettre de conserver son petit capital, tout en mettant la dame et son futur enfant à l’abri, ceci dans des conditions tout à fait satisfaisantes.


Attention à prendre les mesures nécessaires de façon à ce que l’argent de la location ne soit pas détourné de son but initial. Une petite allocation mensuelle pouvant venir s’ajouter pour les dépenses courantes de la belle. Dans ce cas, faire bien attention que cette allocation ne serve pas à nourrir la famille élargie aux cousins du quatrième degré.

J’ai d’autre part conseillé à notre ami, l’auteur du mail, de lire ou de relire mon petit post : ‘’La famille de ma Femme’’.


Voila, sans entrer dans les détails ce que j’ai conseillé à mon compatriote. Qu’auriez-vous répondu à ma place ? Comment, selon vous serait-il possible de mieux le conseiller ?

Une situation comme celle-ci, pour quelqu’un qui ne connait pas ou qui connait mal le pays, n’est pas aussi facile à gérer que cela peut paraître.


Taux d'intérêts révisés au 1er juillet 2017:
Prêts bancaires de 7 à 10 % plus frais de dossier et de 10 à 15 % avecles promoteurs immobiliers.
La période de remboursement se situe généralement entre un et dix ans.

Les principales banques proposant des crédits immobiliers :

Banques internationales présentes aux Philippines 
- City Bank,
- HSBC,
- Chartered Bank.

Banques nationales philippines :
- Banco De Oro (BDO),
- Bank of the Philippines Islands (BPI),
- Metrobank,

- Union Bank  


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À toutes et à tous je souhaite une excellente journée.

Expériences, avis, critiques et commentaires, comme d’habitude sont les bienvenus.


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