Wednesday, December 17, 2014

ACHETER UN TERRAIN ... AUX PHILIPPINES !

Vous voulez acheter, louer un terrain aux Philippines pour y faire construire ?

Quelques petits rappels.

Depuis quelques années, pour ceux qui sont mariés avec une Filipina pour les hommes, ou à un Filipino pour les femmes, il est dorénavant  possible d’acheter un terrain qui sera officiellement enregistré sous le nom des deux époux. Cela évite de se retrouver tout nu si jamais le mariage se mettait un jour à battre de l’aile.



L’acquisition d’un bien immobilier aux Philippines est régie par le Republic Act Nº 8179 (qui amende le R.A  7042).
Ainsi que par le Republic Act Nº 7652, qui autorise un investisseur étranger à louer pour une durée de 50 ans (plus une éventuelle prorogation de 25 ans), des terrains privés philippins.

Qui peut posséder des terres aux Philippines ?
- Les nationaux Philippins, à la condition qu’ils n’aient pas perdu leur nationalité,
- Les binationaux Philippins, mais avec certaines restrictions sur les surfaces,
- Les sociétés philippines, celles dont les actionnaires, associés ou partenaires sont majoritaires à hauteur d’au moins soixante pour cent (60 %) des parts ou actions.

 À noter que le mari, ou l’épouse, hérite des biens du conjoint en cas de décès de ce dernier. 


Votre situation :

Vous êtes légalement marié avec un ressortissant philippin et ce dernier possède la nationalité philippine (ou la double nationalité). De ce fait, vous êtes en droit d’acquérir un bien immobilier aux Philippines aux noms des époux. Au décès de votre conjoint vous deviendrez l’héritier légal de ce bien ainsi que vos enfants légitimes.

Vous êtes étranger, non marié à un ressortissant philippin et vous souhaiter acheter un terrain pour faire construire et vivre aux Philippines.


Vous avez quatre possibilités :

 1- Vous vous associez avec un ou plusieurs ressortissants  philippins afin de créer une société dans laquelle vous détiendrez au maximum 40 % des parts ou des actions. Le bien immobilier sera acquis au nom de la société.


 2- Vous signez un bail d’une durée de 50 ans pouvant être renouvelé une fois 25 ans (″leasing″), bail emphytéotique.

 3- Selon le Condominium Act of the Philippines R.A. 4726, les étrangers peuvent acquérir un appartement dans un immeuble (que l’on appelle plus communément ″Condominium″) à la condition que les propriétaires étrangers dans cet immeuble ne dépassent pas 40% de la totalité des propriétaires. La plupart de ces appartements se situent dans des immeubles, cependant, certaines maisons de ville sont également considérées comme des appartements et entrent dans la réglementation des condominiums.

4- Vous avez une amie ou un ami Philippin et en prenant certaines précautions, il vous est possible de mettre le terrain sous son nom, tout en vous protégeant d’une éventuelle rupture.


Petites précisions :
Le divorce n’est pas reconnu aux Philippines, il en est de même du Pacs, quand au ‘’Mariage pour tous’’… oubliez, la chose n’est pas d’actualité aux Philippines.

La ‘’Land Registration Authority’’ est la seule agence gouvernementale qui  enregistre les titres de propriété et les transferts de titres. Il s’agit d’un Département du Ministère de la Justice (Department of Justice).

Le Bureau qui centralise tous les actes se situe Unit 204, L R A  Building, East Avenue Corner NIA Road à Quezon City.

En province, la Land Registration Authority possède des annexes dans les plus grandes villes, en général les capitales provinciales.


Attention

L’on estime que la moitié des titres privés de propriété en circulation sont des faux ou entachés d’erreurs qui les rendent nuls !


Vous souhaitez acheter ou louer un terrain

1- Vous achetez dans une subdivision : assurez-vous que cette subdivision est terminée ou presque terminée ; murs d’enceinte, rues, drainage, éclairage, gardiennage,  parties communes, piscine, terrains de jeux, etc. et que plusieurs maisons ou villas sont déjà construites et occupées. Les subdivisions fantômes sont légions aux Philippines.

En général les prix des terrains dans ce genre d’endroit sont relativement élevés et je vous conseille fortement de bien faire préciser le montant des charges des parties et services communs. Gardiennage, éclairage, entretien et maintenance des parties communes, etc.  Il y a parfois (souvent) des surprises.  

Faites également préciser s’il y a des restrictions concernant le type de construction que vous pouvez ériger sur le terrain. Dans la plupart des cas, à la condition d’avoir à faire avec une société sérieuse, un ou plusieurs agents se trouvent sur place.

2 -  Une annonce dans les médias (rare), une information glanée sur place, une pancarte 4 sale, a retenu votre attention ; le terrain, la parcelle de terrain que je recherche depuis longtemps !

La première démarche qu’il va vous falloir effectuer, rencontrer le propriétaire ou son représentant légal.

Il est préférable de rencontrer directement le propriétaire, malheureusement ce n’est pas toujours possible.
Nombre de grands propriétaires terriens vivent à l’étranger, le plus souvent aux USA.

Le ‘’bouche à oreille’’ demeure la meilleure source de renseignement pour ce qui concerne l’immobilier en milieu rural.


Demandez à voir le titre original de propriété et à en avoir une photocopie.

Celui-ci se présente sous la forme d’un document de dimension 329 x 214 en millimètres, je viens d’en mesurer un, ce qui, à ma connaissance, ne correspond à aucune dimension ISO.
Il est encadré de rouge et  présente un sceau à la feuille d’or sur la partie basse du document, à gauche.

Il est intitulé ORIGINAL CERTIFICATE OF TITLE avec en en-tête : Republic of the Philippines, Department of Justice, Land Registration Commission, etc.
Au verso se trouve la description technique du terrain, signée par un ‘’Geodetic  Ingineer’’, (un géomètre expert).

L’absence du titre original est en général un mauvais signe, même dans ‘’la famille de ma femme’’.

Perdu, nanti au profit d’une banque ou d’un financier qui détient ce document, disparu, au nom d’un ancêtre et dans ce cas il y a de grandes chances que les partages n’aient pas été effectués, voire que les taxes afférentes n’aient pas été réglées depuis des dizaines d’années ! Donc, je réitère ma recommandation, la plus grande prudence s’impose.



A partir du moment où vous cherchez à acquérir un terrain dans un certain endroit, la nouvelle va se répandre comme une traînée de poudre et vous avez de grandes chances d’être contactés par des personnes qui disent avoir des terrains à vendre. Il s’agit le plus souvent de gens du cru qui ont plus ou moins connaissance de terrains susceptibles d’être à vendre. 

L’amie de la cousine d’un caretaker (un gardien) par exemple. Et tout ce petit monde entend bien tirer profit du Kano qui recherche un terrain.

Sauf à vouloir payer votre terrain le double de son prix, évitez de tomber dans ce genre de piège. Vous rencontrez le caretaker et vous essayez d’obtenir l’adresse du propriétaire ou de son représentant légal.

Demandez également une copie de la dernière ‘’Tax Declaration’’ (impôts locaux).

Afin d’éviter une Skin Tax, toujours possible, faites effectuer ces démarches par un Philippin.

Du fait des problèmes rencontrés avec les ‘’squatters’’, car aux Philippines les squatters ont des droits, la grande majorité des terrains sont surveillés par des caretakers. Parfois ce gardien habite sur la propriété qui se trouve à vendre, après y avoir construit une cabane ; c’est un accord entre le propriétaire et le caretaker. En échange du gardiennage, le caretaker vit gratuitement sur le terrain.

Vous pouvez vous rendre au Barangay et obtenir quelques informations sur le terrain dont vous souhaitez vous porter acquéreur. Existe-t-il des servitudes, un agrandissement de la route est-il prévu, d’autres constructions sont-elles programmées à proximité… ?


Un passage au Municipio (la mairie) peut s’avérer utile.
Généralement un cadastre est installé dans les mairies et, munie de la copie du ‘’Original Certificate of Title’’, il vous sera possible de comparer les indications sur le plan et le titre. Vous pouvez également demander quel est le prix moyen pratiqué (prix au mètre carré) dans les transactions effectuées sur la municipalité, dans le quartier que vous avez choisi.

Attention qu’il existe trois sortes de terrains : résidentiels, commerciaux et agricoles.
En cas d’achat d’un terrain agricole, faites confirmer qu’il vous sera possible de construire une habitation, éventuellement en faisant procéder au changement de statut du terrain.

Vous avez maintenant une copie du Titre, une copie de la Tax Declaration (cette Tax Declaration n’a aucune valeur quand au véritable propriétaire du terrain), le prix demandé par le propriétaire ; vous avez effectué quelques vérifications, tout vous semble en ordre et vous allez pouvoir faire votre proposition d’achat (ou contre-proposition) au vendeur.

À partir de ce stade et sauf à bien connaître les procédures officielles et non officielles du pays, je vous conseille vivement de vous attacher les services d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.
Le parcours du combattant version philippine, car c’est à l’acheteur qu’incombe le transfert du titre de propriété.

Votre notaire, ou avocat, en fonction des instructions que vous allez lui donner, va préparer une ‘’Letter of Intend to Purchase Property’’. Dans cette lettre sont indiqués : la description et la situation de la propriété, le prix que vous proposez, ainsi que les spécifications qui vous sont propres. Bornage de la propriété, enlèvement des cabanes du caretaker, agrandissement du chemin d’accès, éviction des éventuels squatters, etc. 


Cette proposition est normalement accompagnée d’un dépôt qui représente 5 ou 10 % du montant total de la transaction. Ce montant est déposé sur un compte bancaire bloqué et ne pourra être mis à disposition du vendeur que contre un document qui lui sera remis par votre notaire. Sous réserve, je crois me souvenir qu’il s’agit d’une copie certifiée du Transfert Certificate of Title.

Le vendeur accepte votre proposition et votre notaire va alors rédiger le Deed of Absolute Sale (DOAS). Un peu l’équivalent d’une promesse de vente.

C’est à partir de ce document que vous allez, après de nombreuses démarches et attentes, obtenir votre Transfert Certificate of Title.

Pour cela vous, ou mieux  votre représentant va se rendre au Municipio qui a juridiction, afin d’obtenir une copie certifiée de la dernière Tax Declaration.
Puis il faudra se rendre au Revenue District Office (RDO) assigné afin de remplir des formulaires qui permettront au BIR de calculer le montant des taxes que vous allez devoir acquitter. 

Ces documents seront envoyés à l’Agent bancaire autorisé (AAB) pour le paiement du Capital Gains Tax et de la Documentary Stamp Tax. Avant de payer ces taxes à l’AAB, il vous faudra remplir un formulaire et payer le montant dû en espèces.



À nouveau au BIR (les impôts)  pour y remettre les copies originales de l’AAB, un original plus deux copies du Deed of Sale, le  document  Transfert Certificate of Title du propriétaire plus deux copies, etc. plus cinq autres documents et leurs copies. Plus un pouvoir spécial de l’attorney, un plan ou une carte si la zone où se situe la propriété ne peut être clairement définie avec les documents fournis, etc. Plus tous les autres documents qui pourraient être requis par la loi et les règlements.

Après cela il faudra demander le Certificat Authorising Registration (CAR) (5 jours)…
Et encore pas mal de documents à remplir et à compléter.

Enfin, après avoir payé les frais d’enregistrement, le nouvel et heureux propriétaire se verra délivrer le new ‘’Owner’s Duplicate Copy of the Transfert Certificate of Title’’.

Il ne vous restera plus alors qu’à demander à ce que la Tax Declaration soit désormais mise à votre nom, bureau de l’Assessor pour cette demande.



Dans l'éventualité où, le vendeur ou l’acheteur serait une société, il est bien évident que d’autres documents seront nécessaires.

Philippines laws, statutes and Codes, pour information.


Expériences, avis, critiques et commentaires, comme d’habitude sont les bienvenus.

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