Friday, April 8, 2011

UN BOOM ... UN FLOP ?

Dans un post antérieur, intitulé ‘’Xerox Copieur’’, j’ai défloré le sujet, mais sans insister sur les investissements, qui doivent être énormes, réalisés dans le secteur des centres commerciaux, des bâtiments à usage commerciaux et des unités destinées aux commerces.

Comme tous ceux qui vivent ici, si vous avez lu mes posts, vous savez que quel que soit le type de business que vous démarrez, peu importe que les affaires marchent ou pas, il y a une chose qui est certaine, vous allez être copié.

Vous allez être copié une fois, deux fois, trois fois … il se peut que dix business, copies conformes de votre affaire de départ, se montent dans les semaines qui vont suivre votre ouverture. Et pas n’importe où. En face, à côté, au-dessus, au-dessous … des clones, des copies conformes, des ‘’Xerox Copies’’ !


Ce qui n’existait, il y a encore quelques années, que dans les plus grandes villes philippines, se propage maintenant dans la moindre petite ville de province, même ici, à Ternate, une bourgade de 22.000 habitants.
Que se passe-t-il ? Tout simplement on construit à tour de bras des locaux commerciaux, des boutiques ; dans des centres commerciaux, des petits buildings de quelques étages ou des échoppes de type garage, généralement le long des routes principales.

Le pays est en effervescence, ça bouillonne, ça pousse comme des champignons de couche … ça va exploser !


Depuis des décennies aux Philippines, la boutique traditionnelle c’est presque toujours une partie du rez-de-chaussée de la maison d’habitation. Pas de loyer à payer !
Parfois, une cabane de bambou de quelques mètres carrés, installée au bord de la route, sur le domaine public. Toujours pas de loyer !


Les centres commerciaux, cantonnés sur Manille il y a encore quinze ans, ont vu de grands frères se construire dans la proche banlieue, puis dans les banlieues plus éloignées et ils arrivent maintenant dans les Provinces.
Pour ceux qui connaissent : cela a commencé dans le centre de Manille, puis à la périphérie, Coastal Mall, Mall of Asia et l’on s’éloigne de plus en plus, Las Piñas, Bacoor, Rosario, Tanza … je ne prends exemple que pour le sud, sur un seul axe, mais le phénomène est général, il devient national.


Prenons l’exemple d’une ville comme Général Santos, GenSan pour les intimes.

Il existe, depuis le début des années 70, dans cette ville de 600.000 habitants du sud du pays, quelques petits centres commerciaux et supérettes, le reste … des boutiques traditionnelles, aux pieds des immeubles et maisons de ville.

Ces deux dernières années ont vu se construire : KCC Mall, Gaisano Mall et Fit Mart Mall. Robinson Mall vient d’ouvrir avec des prix sensiblement plus élevés que les trois autres.

Il y a un SM Mall en construction qui devrait ouvrir cette année (2011) et un Ayala Mall dont les travaux viennent de débuter.

Et ce ne sont pas de petits centres commerciaux !
Ce sont de véritables paquebots qui sont à l’ancre dans la ville, des centaines de mètres de long sur cinq ou six niveaux !

Ce sont des endroits propres, accueillant, agréables à visiter et qui sont climatisés.
L’on y trouve absolument de tout (ou presque), parfait pour le Philippin moyen et déjà un peu aisé.

Mais il est difficile de comprendre ; pourquoi ce boom dans la construction de centres commerciaux, de boutiques et de commerces ?
Il n’y a pas de travail dans la région et le secteur qui soutenait ‘’GenSan’’, le secteur de la pêche au thon, est en pleine crise !


Et l’on constate la même chose sur l’ensemble du territoire Philippin … prolifération de la construction d’immenses centres commerciaux, d’immeubles à vocation commerciale, d’enfilades de boutiques, etc.

Les buildings commerciaux fleurissent tout du long de la High Way, la route principale qui joint Naic à Manille. Sur une quarantaine de kilomètres des centaines d’immeubles sont en construction, certains comptant jusqu’à quatre étages.

Inquiétant, inquiétant quand on sait que plusieurs immeubles de ce type, comprenant trois ou quatre niveaux et une cinquantaine de locaux commerciaux, ont été construits il y a une dizaine d’années et … qu’ils sont aux trois-quarts vides, souvent pas ou mal entretenus !

C’est le cas, entre autres, du Rosie Mall de Naic, seul Jollibee le fastfood semble tirer son épingle du jeu. Peut-être également le Bingo. Les trois étages sont à 80 % désespérément vides.


La même impression règne sur la route principale. Il y a cinq ans une trentaine de boutiques du style box ont été construites et mises en location ; immédiatement 70 % ont été louées. On trouvait un restaurant, un vendeur de pneus, de l’artisanat local, de la décoration, des matériaux de construction, etc.

Six mois plus tard seulement 50 % des emplacements commerciaux étaient occupés … aujourd’hui moins de 10 % !

Le Xerox Copieur, encore et toujours le Xerox Copieur.

Effectivement il y a des gens qui ont fait des fortunes en construisant des Centres Commerciaux. Le cas de Henri Sy avec les SM en est un bel exemple.
Mais c’est un Chinois et c’est très certainement un homme d’affaire avisé.

D’autres comme lui ont fait de l’argent en louant des buildings commerciaux, des boutiques, mais pas tout le monde … la partie immergée de l’iceberg.


Mais là où un ou deux commerces vont bien tourner, cinquante vont péricliter.
Ce n’est pas le nombre de boutiques ou de Centres Commerciaux qu’il faut augmenter, c’est le pouvoir d’achat de la majorité de la population.


Ce ne sont pas les 30 % de très pauvre et les 40 % de pauvres qui vont faire tourner les centres commerciaux et les boutiques !

Ils mangent dans les eateries locales, achètent un peu dans les Sari-Sari stores de leurs quartiers. Les vêtements et autres bricoles (chinois) sont achetés sur les marchés. Pour TV et autres gadgets électroniques ils prennent du matériel de surplus en provenance du Japon ou de Corée …


Peut-être vont-ils aller faire un tour dans le Centre Commercial local … pour promener les enfants, regarder et se mettre au frais, car c’est climatisé.


Les gens comme Sy … ils louent les emplacements et ils louent cher. Pour eux pas de problème tant qu’il y aura des amateurs (au sens non professionnels du terme) qui loueront les emplacements.
Regardez bien toutes ces boutiques vides de clients dans les Centres Commerciaux … pas de clients, de nombreuses personnes dans les allées … oui, mais ce sont en très grande majorité des promeneurs, pas des acheteurs.

Il y a quelques années, plusieurs grandes enseignes internationales ont menacé de quitter les Centres Commerciaux de Manille, les prix étant devenus par trop élevés. La plupart de ces enseignes, mais pas toutes, sont néanmoins restées. Je présume qu’elles ont du sérieusement renégocier les prix. Il y a du passage, beaucoup de passage, mais peu d’argent et de trop rares acheteurs.

Il est indispensable d’être bien situé, de se démarquer de la concurrence (il y a souvent dix magasins qui vendent les mêmes produits), d’afficher des prix attractifs … si l’on veut pouvoir arriver à s’en sortir.

Maintenant tous ces centres commerciaux, ces immeubles à vocation commerciale, toutes ces boutiques qui se construisent et qui sont censés apporter un service à la population, en réalité n’apportent rien au développement et à la croissance du pays.

Cela apporte du travail, temporaire, pour le secteur du bâtiment ainsi que pour les employés qui vont y travailler, mais j’ai bien peur que cela ne soit, une fois de plus, qu’un feu de paille.

De plus il y en a beaucoup trop … cela va devenir impossible à louer.

Il n’y a aucun investissement réalisé par de grosses industries qui elles pourraient apporter une croissance durable dans le pays. Il n’y a pas de création de richesse à vendre au détail des produits, qui pour la plupart sont fabriqués à l’étranger.


Le ‘’Xerox Copieur’’ encore et toujours le ‘’Xerox Copieur’’. Henri Sy, ou un autre qui a réussi, loue ses boutiques à X du mètre carré, je construis n centaines ou milliers de mètres carrés que je vais louer au même prix de … donc mon affaire va-t-être extrêmement rentable … je peux emprunter … et oui, les banques sont bien évidemment sollicitées et sur le papier c’est alléchant !

Mais l’on va se retrouver dans la même situation que nous avons connu par le passé (et que l’on connait toujours pour certaines activités) avec les Sari-Sari stores, les tricycles, les jeepneys, les taxis, les bus, les internet cafés, les hardware(s) (matériaux de construction), les resorts, les projets immobiliers, les Eternels Gardens (cimetières), les parcs d’attraction … et j’en passe. A savoir, trop c’est trop.

Vous remarquerez, aucun projet industriel, même de petite taille, uniquement de la vente de produits ou de services.

Le bon côté de la chose c’est que de nombreux immeubles et constructions vétustes ont été démolis pour faire place à des constructions neuves et modernes, ce qui embellit et rajeunit considérablement les centres villes.


Je souhaite vraiment me tromper, mais à mon avis cela va faire un gros ‘’Flop’’ !

Dans une certaine mesure une catastrophe et j’explique pourquoi (en simplifiant) :


- Dans la majorité des cas, les constructions vont se faire (en partie tout du moins) avec l’aide de crédits bancaires … crédits qui ne vont certainement pas être remboursés s’il n’y a personne pour louer les emplacements commerciaux. Cela va peser sur les comptes des banques qui vont se retrouver avec des actifs surévalués dans leurs bilans et impossible à vendre.

Allez-vous acheter un immeuble de rapport qui ne rapporte rien ?

Les banques exposées vont réduire leurs crédits aux autres consommateurs, même avec un bon projet industriel il sera peut-être plus difficile, voir impossible, d’obtenir un crédit. Les crédits à la consommation pourraient également être touchés et là, c’est toute l’économie qui en souffrirait.

- Qui construit ? De grands groupes privés du secteur (pour les Centres Commerciaux), des groupes immobiliers, des institutions et pour les projets les plus petits, souvent des OFW, qui parfois se regroupent.
- Qui loue ces emplacements commerciaux ? Dans la majorité des cas des particuliers et de nombreux OFW parmi eux !
Et oui, encore les OFW. Nombre d’entre eux, surtout les mieux payés, se sont rendu compte qu’envoyer de l’argent à la famille ne leur assurait aucun avenir, l’argent disparaissant au fur et à mesure des envois. Grosse évaporation aux Philippines.

Ils prennent alors la décision de monter un ‘’business’’ … un commerce.

Et dans la majorité des cas cela se passe ainsi ; l’OFW, à partir du pays où il travaille interroge la famille restée au pays : « Quel est le business qui marche bien aux Philippines, dans notre coin en ce moment » ?, la famille « les pharmacies qui vendent des produits génériques ou les motocyclettes ou les hardware(s) … c’est extraordinaire … il s’en monte partout ! ».

Personne ne cherche à savoir si le secteur fait effectivement de l’argent, non … on marche au nez ou plutôt à la vue. Il y en a plein, donc c’est que cela marche. Le ‘’Xerox Copieur’’ !

L’OFW demande combien il faut compter pour monter une affaire de ce type, OK et en avant la musique … funèbre.

De retour au pays notre OFW se rend compte que l’affaire ne fonctionne pas très bien, pas bien du tout dirons-nous.

Mais il met cela sur l’incompétence des membres de la famille, lui il a l’expérience de l’étranger, on va voir ce que l’on va voir … et l’on voit une faillite et ce souvent malgré une nouvelle injection d’argent frais.
Des exemples de ce type j’en ai des dizaines.

Il ne s’agit pas d’incompétence de la part de ceux qui se lancent, le problème vient du fait qu’un commerce ne peut fonctionner qu’avec un minimum de clients.

Il n’y a pas plus de clients aujourd’hui qu’il y en avait il y a un an, peut-être même moins. S’il y a la clientèle pour une boutique et que dix s’installent … il y a de la faillite dans l’air. Le plus extraordinaire étant que malgré les faillites, d’autres boutiques identiques se montent, l’argument étant le suivant : lui, il n’est pas bon, mais avec moi … vous allez voir. Et l’on voit, le turnover est hallucinant.


J’ai préparé ce post il y a quelques jours et aujourd’hui un sondage officiel vient confirmer ce que j’essaie de faire comprendre.

Ce sondage effectué par SWS montre que le pourcentage des gens qui ont faim, ceux qui ne mangent pas à leur faim, est passé à 20, 5 %, en augmentation de près de 13, 8 % sur la moyenne des 12 dernières années.

Les pauvres, officiels, passent à 51 %, taux en augmentation de deux pour cent comparé au dernier sondage réalisé en novembre dernier (49 %).

Ce qu’il faut c’est donner du travail à la population, ce qui demande des investissements dans les secteurs manufacturiers, les mines, le tourisme …

Pas ou très peu d’investissement étranger, le pays n’attire pas, car il est trop cher, les conditions d’installation sont contraignantes, les lois sont interprétées plus que suivies, une forme de protectionnisme subsiste, il y a de la discrimination, la corruption règne (tout du moins régnait jusqu’à ces derniers temps).

L’Etat n’a pas les moyens d’investir, de plus ce n’est pas son rôle.
Il y a des projets de partenariat Etat / privé qui sont à l’étude, espérons en l’augure.

Ce n’est pas en construisant à tour de bras des boutiques commerciales (qui ne vont jamais être occupées) que l’on va soigner le pays du mal profond dont il souffre. Une photo représente 12 boutiques neuves avec des volets métalliques. Dessous j’ai mis une autre photo qui vous présente des boutiques locales, faites de bambou et situées sur le bord de la route (200 mètres entre les deux photos). Pas de loyer à payer et quand on sait que la marge brute générée par ce type de commerce est de 20 à 25 %. Comment voulez-vous payer un loyer ?


Sachez d’autre part, que les hommes d’affaire locaux préfèrent et de loin, importer plutôt que de fabriquer !



Expériences, avis, critiques et commentaires, comme d’habitude sont les bienvenus.


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HUNDRED … ISLANDS !


Ce n’est certainement pas le seul endroit au monde où il soit possible de trouver un groupe d’une centaine d’îles, mais celles-ci ont la particularité de pouvoir être vues toutes ensemble. A certains endroits, légèrement en hauteur, vous embrassez d’un seul regard les 124 îles et îlots qui composent les ‘’Hundred Islands’’.
Comptez bien, en fait, 124 c’est à marée basse … à marée haute, vous n’en compterez que 123 !


Hundred Islands, qui se traduit par ‘’Cent îles, se situe dans le golf de Lingayen, pas très loin de San Fernando, là où réside mon ami Fabien, Fabien qui nous a fait partager son expérience de Bohol dans un post récent.


Environ deux cents kilomètres au nord-nord-ouest de Manille (250 km par la route) et pour se rendre aux Hundred Islands, une seule solution … la route, en voiture ou en bus, pas d’aéroport dans ce coin du pays. Sauf à être l’heureux propriétaire d’un bateau capable d’affronter la haute mer, c’est par une des deux voies d’accès possibles que vous arriverez à Alaminos, la ville et petit port, qui fait face aux îles coralliennes.

Nous partons de Manille de bonne heure et lorsque je dis de bonne heure c’est entre 04 h et 05 h, car à partir de cinq heures du matin EDZA commence à s’engorger. EDSA c’est Epifanio De los Santos, le périphérique local qui va nous permettre d’accéder au NLEX, le Nord Luzon Expressway, l’autoroute du nord … toujours local.


En route pour San Fernando, pas le San Fernando de Fabien, non celui-ci est le San Fernando Pampanga (compliqué), qui se situe à proximité de l’ancienne base américaine de Clark et d’Angeles City. Ne vous inquiétez surtout pas, vous n’êtes pas perdus, nous sommes seulement à quelques encablures de Mexico.
Si je vous parle de San Fernando, c’est parce qu’à partir de cette ville deux itinéraires s’offrent à vous. Soit vous poursuivez en direction de Tarlac, soit vous tournez sur la gauche et prenez la direction de Bataan et Olongapo. Ce deuxième itinéraire est certainement plus pittoresque. Vous laissez la route continuer sur Bataan et tournez à droite en direction d’Olongapo et de Zambales.

Attention, le ‘’Pinatubo’’ n’est pas loin, à une trentaine de kilomètres ; sur votre gauche si vous prenez la route de Tarlac, sur votre droite si vous partez en direction d’Olongapo.

A partir de San Antonio, peu après Olongapo et ce jusqu’à Burgos, vous allez remonter sur le nord et longer la côte très découpée de la province de Zambales. Je ne peux vous en parler plus longuement, n’ayant été que jusqu’à San Antonio dans cette direction.

Donc empruntons l’itinéraire classique, celui qui passe par Tarlac, ne ratez pas la route sur la gauche en direction de Camiling, puis de Sual et enfin Alaminos notre destination finale. Comptez cinq heures de Manille à Alaminos.

Si vous avez faim, direction le Nepo Mall qui présente la particularité d’être un Mall classique, un centre commercial avec des boutiques comme à Manille et une partie qui est le marché.
Etonnant !

Je vous conseille d’essayer les eateries locale, les ‘’turos-turos’’ où vous pourrez commander et savourer les : bistek tagalog, pinakbet, gulay-na-langka, menudo et bien entendu le riz et les sinigangs. Vous pouvez également essayer le papaitan.


Bon, il nous faut maintenant nous rendre au Barangay Lucap qui est le point de départ habituel pour se rendre aux ‘’Hundred Islands’’.
Arrivé au Barangay Lucap, la route se termine par quelque chose qui ressemble à un monument. Au rez-de-chaussée, l’office du tourisme, la partie supérieure étant une sorte de terrasse et point de vue. Après l’office du tourisme … la mer et vous pouvez apercevoir, en arrière plan, quelques-unes des 124 îles.


Le prix de la location d’un bateau pour s’y rendre, de l’ordre de P 1.200 (aller et retour) et vous ajoutez P 200 à P 300 si vous souhaitez visiter plusieurs îles. Ceci pour un maximum de 20 personnes.
Les prix pourraient avoir augmenté du fait du prix de l’essence qui ne cesse de grimper ces dernières semaines.

Le tee-shirt, souvenir local, se négocie quant à lui à P 100/120.

Les ‘’Hundred Island’’ ont été décrétées parc national et couvrent une surface de 1.887 hectares. Trois îles, trois îles seulement ont été développées pour le tourisme : Governor, Quezon et Children Islands. Quand je dis développées …

De ces trois îles, seule Governor abrite une Guest House, ce qui est idéal pour une famille. Ne vous attendez pas à quelque chose de luxueux et de grandiose !

Il y a deux chambres, salon, salle à manger, salle de bain et une cuisine. Eau courante (4 tonneaux), un générateur électrique pour l’éclairage et les ventilateurs, les ustensiles et équipements de cuisine sont également fournis.


Les Bahay Kubos de Children Island offrent des chambres avec des moustiquaires aux fenêtres, des lampes à pétrole, un tonneau d’eau fraîche et des couvertures.
Les coins repas et cuisine sont communs ainsi que toilettes et bain.

Quant à Quezon Island, l’île est plus destinée à faire des picnics et aux campeurs.

A noter que les ‘’aides’’ et vendeurs de toutes sortes de choses, qui se trouvent au port de Lucap, sont nettement moins agressifs que ceux du Batangas Pier, pour ceux qui connaissent. Bien que cela ce soit pas un peu amélioré ces derniers temps.


L’équipage du bateau se compose, la plupart du temps, de deux personnes. Aujourd’hui le patron et son fils d’une dizaine d’années, parfois c’est une fille. Pas d’école pour ceux là !
La mer est plate, une mer d’huile, mais quelquesfois, durant la saison des pluies, le vent et les vagues peuvent rendre le voyage nettement moins plaisant.


Premier arrêt, Governor Island et l’on aperçoit le nom de l’île inscrit sur une sorte de pancarte en lettres majuscules. Toutes les îles portent ainsi leurs noms apposé sur une pancarte fixée à la ‘’roche’’.

Non pas sur de la roche, mais sur le calcaire, car ces îles sont toutes d’origine corallienne. A une époque ou le niveau de l’eau se situait bien au-dessus de son niveau actuel, les petites bêtes ont créé avec leurs ‘’corps’’, squelettes maintenant, ces îles qui n’étaient autres que des récifs coralliens submergés. Le niveau de la mer ayant baissé, nous pouvons apercevoir ces îles qui à marée basse prennent des allures de champignons ou de tortues. Les vagues ayant érodé de façon artistique les pieds de ces concrétions animales.

Premier arrêt à Governor Island, un tout petit rien, une colline posée sur l’eau, mais qui offre l’avantage de proposer un point de vue intéressant de l’ensemble des ‘’hundred Islands’’. Encore faut-il le mériter, car ça grimpe et les marches de ciment cassent les pattes. Attention à ne pas tomber cela pourrait faire mal.
Peut-être allez-vous croiser un groupe de Japonais ou quelques Coréens durant l’ascension ; essoufflés vous atteignez le sommet.

Joli panorama. Grandes, petites ou minuscules îles, certaines avec des caves et des grottes, d’autres des plages de sable blanc et cette eau claire et transparente, ces poissons, ces coraux.
Temps de redescendre pour aller voir ça de plus près.



On ré-embarque et vous demandez à votre capitaine de vous promener au milieu de quelques-unes de ces merveilles marines. Après une heure ou deux à se balader entre les îles, un petit stop sur un îlot qui présente une plage de sable blanc de quelques dizaines de mètres et où il n’y a personne. Seuls sur votre île de Robinson, j’espère que vous n’avez pas oublié masques et tubas, certains fonds sont superbes …

Pour ceux qui ne sont pas ‘’plongée’’, de nombreuses îles offrent des grottes et des caves que l’on peut visiter. Chauve-souris assurées et quelques autres surprises qui vous attendent.

Mais, nous verrons cela demain, il est temps de rentrer … de se restaurer puis de se reposer, cap sur Lucap.

Demain matin, départ de bonne heure et picnic sur l’île de … prenez la carte et choisissez. Je vous parlerai alors des trois légendes qui expliquent la naissance des Hundred Islands.


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