Sunday, May 30, 2010

ACHETER UN TERRAIN, UNE PROPRIETE, FAIRE CONSTRUIRE


Le temps de la retraite approche (pour les Français, peut-être en s’éloignant compte tenu des dernières mesures que nos ‘’chers’’ dirigeants se préparent à mettre en place concernant l’âge de départ).

Vous connaissez les Philippines et vous envisagez de vous installer dans ce pays pour couler une retraite heureuse sous le soleil. Les coûts de construction sont ridiculement bas, pas de normes contraignantes et vous envisagez de faire construire la maison de vos rêves, en front de mer ou à la montagne. Oui … mais … attention !

Je mets ces mots en gros, gras et en majuscules de façon à bien informer les personnes qui désirent ou qui peuvent être tentées d’acheter un terrain aux Philippines.

La constitution des Philippines INTERDIT à un NON philippin d’être propriétaire d’une portion du territoire national.

C’est clair, net, précis et définitif. Vous êtes un étranger, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un terrain aux Philippines.

Essayons maintenant de voir ce que nous pouvons légalement faire. Il y a quelques possibilités, assez limitées et plus ou moins contraignantes.

La première solution consiste à créer une société de droit philippin qui sera propriétaire du terrain. Une telle société doit-être détenue à 60% par un ou des actionnaires de nationalité philippine et vous pouvez détenir les 40% restant. 

Une telle société est autorisée à acheter et à vendre du terrain sur le territoire national. Elle peut également agir en tant qu’intermédiaire dans des transactions immobilières. Sauf à être marié avec une personne de nationalité philippine, vous n’avez pas réellement résolu votre problème. Formalité, ce type de société doit recevoir l’agrément du BOI, le Board Of Investment, procédure qui prend généralement de 60 à 90 jours.

Vous avez également la possibilité de louer un terrain pour cinquante ans avec l’éventualité d’augmenter la durée du bail de vingt-cinq ans. 

C’est une solution très souvent adoptée par une société étrangère qui investit aux Philippines. Pas vraiment l’idéal.

Une option est d’acheter un ou plusieurs appartements dans ce que nous appelons ici un ‘’condominium’’ ou condo. 
A la condition que 60% de l’ensemble immobilier (immeuble ou immeubles) soient détenus par des citoyens philippins, les 40% qui restent peuvent être achetés par des étrangers, et ce, sous leur propre nom. Il est également possible d’acquérir une maison avec terrain si l’ensemble est couvert par un titre de condominium (RA 4726).

La majorité des retraités étrangers qui vivent ici sont mariés à une Filipina. Ils choisissent, le plus souvent, de faire construire sur un terrain qu’ils ont acheté à la famille de la ‘’Asawa’’. 

Cela évite un certain nombre de problèmes dont celui très fréquent du faux titre de propriété ou de l’absence de ce dernier. On estime qu’environ 50% des titres de propriété sont des faux ou entachés d’erreurs qui les rendent sans valeur.

 Sans parler des taxes sur les propriétés, qui dans de très nombreux cas non pas été payées, parfois depuis des dizaines d’années et c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en acquitter !

Vous êtes veuf ou divorcé, épousez une Pinay, mais attention, prenez votre temps. Il y a de très nombreuses locations disponibles sur l’ensemble du territoire (valable également pour les Pinays), cela revient moins cher que de faire construire et de plus, vous pouvez bouger, changer d’endroit, quand bon vous semble.

Si vous êtes marié avec une Filipina qui a la double nationalité, l’achat de terrain pour une résidence est limité à 1.000 M2 et à un hectare pour une ferme ou une terre agricole.

Votre épouse philippine décède ; selon la loi des Philippines vous héritez et si elle était propriétaire de terrains, vous devenez officiellement le nouveau propriétaire, peu importe votre nationalité. 

Il en est de même pour le ou les enfants du couple qui, sans regard de la nationalité, héritent des parents.

Avant d’acheter.                                                                                                                            Acheteur,  plus particulièrement pour ceux dont c’est le premier achat, ne faites jamais une proposition pour la propriété que vous avez en vue avant vérification par votre avocat ou votre conseil  des informations concernant la propriété et le vendeur. 

Dans l’éventualité ou vous avez été amené à faire une proposition hors de la présence de votre conseil, surtout ne signez jamais un papier ou un document et ne versez sous aucun prétexte le moindre argent. Invoquez que ne comprenant pas bien les lois du pays vous avez besoin de l’assistance de votre avocat.

Une fois que votre avocat vous a donné le feu vert, surtout vérifiez bien que les noms inscrits sur les documents sont correctement orthographiés. 

Très nombreuses erreurs sur les documents officiels et il est difficile, voir impossible de faire des modifications ultérieurement. 

Si vous vous appelez Dupont avec un t et que le document indique Dupond avec un d, vous pourrez faire ‘’Tintin’’ sur votre titre.
Généralement vous aurez à verser 10% du montant de la transaction, ce montant est stipulé dans le contrat préliminaire qui indiquera également une date à laquelle vous aurez à payer le solde ainsi que les taxes et signer le contrat final. Les actes seront alors enregistrés dans le registre des actes, rendant ainsi la transaction parfaite.

En tant qu’acheteur vous aurez à payer les taxes et frais divers. A savoir, 0,5% pour la taxe de transfert, 0,25% de taxe d’enregistrement, 1,5% pour les documents et timbres fiscaux. En pourcentage du montant de la transaction ou du montant estimé par l’administration si ce montant en est plus élevé.

Si vous revendez votre propriété, vous aurez à payer toutes les taxes impayées de la propriété, l’agent si vous passez par un agent et 6% du prix de la vente de la propriété (capital gain). 

Dans la majorité des cas les frais d’agence sont de l’ordre de 5% du montant de la transaction. Si vous achetez ou faites construire dans les 18 mois qui suivent la vente, vous êtes exonéré des 6%  de capital gain.


Plus d’infos, contactez-moi par e-mail ou laissez un commentaire sur le blog.
   













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